Tadilata başlamadan önce iki soru sorulmalı: Belediyeden izin gerekiyor mu? Apartman yönetiminden ya da diğer kat maliklerinden onay almak gerekiyor mu? Bu yazıda iki soruyu mevzuata göre sade bir dille özetliyoruz.
Taşıyıcı sisteme (kolon, kiriş, perde duvar), bağımsız bölümün dış cephesine ve ıslak hacimlerin yerine ve sayısına dokunmayan işler, imar mevzuatında basit tamir ve tadil sayılır ve yapı ruhsatı gerektirmez. Boya, badana, sıva, fayans, parke, asma tavan, doğrama yenileme, elektrik ve sıhhi tesisat tamiri, çatı onarımı ve kiremit aktarma bu kapsamdadır.
Taşıyıcı unsuru etkileyen, inşaat alanını, bağımsız bölüm sayısını veya kullanım amacını değiştiren işler ise esaslı tadilattır ve ruhsata tabidir. Apartmanda ortak alanlara (çatı, cephe, merdiven, bahçe) dokunan işler için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Kendi durumunuz için belediyenin imar birimine veya bir avukata danışın.
Basit tamir ve tadil sayılan işler
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 4. maddesindeki tanıma göre, aşağıdaki işler taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini ve ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmediği sürece basit tamir ve tadil sayılır. Tanımda "gibi" ifadesi kullanıldığı için liste sınırlayıcı değildir:
- Derz, iç ve dış sıva, boya ve badana
- Oluk ve dere tamiri, baca ve saçak onarımı
- Doğrama yenileme (pencere, kapı)
- Döşeme ve tavan kaplamaları (seramik, parke, asma tavan)
- Elektrik ve sıhhi tesisat tamiri
- Çatı onarımı ve kiremit aktarma
- Bahçe duvarı ve duvar kaplamaları
Esaslı tadilat: ruhsat gereken işler
- Kolon, kiriş, perde duvar gibi taşıyıcı unsurlara müdahale
- Kat, çıkma veya ek bina gibi inşaat alanını ya da emsale konu alanı değiştiren işler
- Daire bölme veya iki daireyi birleştirme gibi bağımsız bölüm sayısını değiştiren işler
- Konutu iş yerine çevirmek gibi kullanım amacını değiştiren işler
- Onaylı yapı projesinde değişiklik gerektiren diğer işler
Mutfağı başka bir odaya taşımak veya yeni bir banyo eklemek gibi ıslak hacimlerin yerini ya da sayısını değiştiren işler basit tamir tanımının dışında kalır. Bu tür planlarda işe başlamadan önce belediyeye danışılmalıdır.
Apartmanda komşu ve yönetim onayı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kendi bağımsız bölümünüzün içi ile ortak yerleri ayrı tutar:
- Daire içinde, yapının statiğine ve ortak yerlere zarar vermeyen değişiklikler için diğer kat maliklerinin onayı gerekmez. Boya, seramik, parke, mutfak ve banyo yenileme, taşıyıcı olmayan bölme duvar değişikliği bu gruptadır.
- Ortak yerlerde (çatı, cephe, merdiven, bahçe, ortak tesisat) inşaat, onarım, tesis veya değişiklik için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (Kanun md. 19/2).
- Cephe görünümünü değiştiren işler (pencere rengi veya modeli, dış cepheye yeni açıklık, balkonu tamamen kapatma) genellikle bu onayı gerektirir.
- Cam balkon uygulamada farklı değerlendirilebiliyor. Yönetim planına bakın ve kat malikleri kararı alın; kararsız yapılan uygulamalar sökülme davasıyla sonuçlanabiliyor.
- Çalışma saatleri ve moloz çoğu apartman ve sitede yönetim planı veya site kurallarıyla belirlenir. İşe başlamadan yönetime bilgi verin.
Taşıyıcı duvar nasıl anlaşılır?
Gözle anlaşılmaz. Statik proje görülmeden "bu duvar kırılır" denmemelidir. Betonarme binalarda kolonlar ve perde duvarlar taşıyıcıdır; bölme duvarlar çoğunlukla tuğla veya gazbetondur ama yalnızca malzemeye bakarak karar verilemez. Taşıyıcı sisteme izinsiz müdahale hem can güvenliğini tehlikeye atar hem de hukuki sorumluluk doğurur. Biz statik projesi görülmemiş bir duvara dokunmuyoruz.
Didim'e özel: sit alanları ve koruma bölgeleri
Didim'de Apollon Tapınağı çevresi, Balat'taki Milet antik kenti ve Bafa Gölü çevresi gibi arkeolojik ve doğal sit alanları bulunur. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki tescilli yapılarda ve sit alanlarında, imar mevzuatında ruhsat gerektirmeyen basit onarımlar için bile koruma mevzuatına göre izin gerekebilir. Evinizin bu kapsamda olup olmadığını belediyenin imar biriminden öğrenebilirsiniz. Bafa çevresindeki işler için Bafa tadilat sayfamıza da bakabilirsiniz.
Tadilattan önce kısa kontrol listesi
- İş listesini çıkarın: taşıyıcı sisteme, cepheye veya ıslak hacimlerin yerine dokunan bir kalem var mı?
- Yönetim planını okuyun: çalışma saatleri, cephe ve balkon kuralları.
- Ortak alana dokunan bir iş varsa kat malikleri kararını alın.
- Esaslı tadilat kapsamında bir iş varsa belediyenin imar birimine başvurun.
- Sit alanı veya tescil durumunu kontrol edin.
- Komşularınıza iş takvimini ve gürültülü günleri bildiren kısa bir not bırakın.
Keşifte işinizin hangi tarafta kaldığını birlikte netleştiriyoruz; izin gerektiren bir kalem varsa onu iş programına ayrı bir adım olarak yazıyoruz.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Resmî Gazete, 03.07.2017, sayı 30113), md. 4 tanımlar: mevzuat.gov.tr
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 19: mevzuat.gov.tr
- Hukuki Haber: Ruhsat gerektirmeyen basit tadilatlar ve esaslı tadilatlar
- Hukuki Haber: Kat maliklerinden izin almadan yapılabilecek tadilatlar
Sık sorulan sorular
Banyo tadilatı için belediyeden izin gerekir mi?
Banyonun yeri ve sayısı değişmiyorsa seramik, vitrifiye, tesisat yenileme ve su yalıtımı gibi işler basit tamir ve tadil kapsamındadır ve genel olarak ruhsat gerektirmez. Banyo başka bir odaya taşınacaksa veya yeni bir banyo eklenecekse önceden belediyenin imar birimine danışın.
Daire içinde duvar kırmak için izin gerekir mi?
Duvar taşıyıcı değilse, bağımsız bölüm içindeki bölme duvar değişikliği genel olarak basit tadilat sayılır ve komşu onayı gerektirmez. Ancak duvarın taşıyıcı olup olmadığı ancak statik projeyle anlaşılır; emin olmadan hiçbir duvar kırılmamalıdır.
Cam balkon için komşu onayı gerekir mi?
Cam balkon dış görünüşü etkilediği için yönetim planına bakılmalı ve çoğu durumda kat malikleri kararı alınmalıdır. Katlanır sistemler uygulamada daha esnek değerlendirilebilse de kararsız yapılan uygulamalar anlaşmazlık riskini artırır.
Pencere değiştirmek için izin gerekir mi?
Doğrama yenileme basit tamir sayılır ve ruhsat gerektirmez. Ancak yeni pencerenin rengi, modeli veya bölümlemesi cephe görünümünü değiştiriyorsa apartmanda kat maliklerinin onayı gerekebilir; en güvenlisi mevcut cepheyle uyumlu model seçmektir.